¿Qué hacer cuando mi arrendador muere?

Arturo Accio Paredes Santana
Licenciado en Contaduría Pública, Licenciado en Derecho, Maestro en Derecho por la Universidad de Guadalajara; actualmente, es socio de la firma de consultoría “ASMX Group”.

Las sucesiones por fallecimiento son un hecho inevitable que afecta el patrimonio y status de los bienes, tiene repercusiones tanto para los beneficiarios de la masa hereditaria, como para los terceros con los cuales se relacionó el poseedor original, estos últimos de no tener una buena previsión en el caso de arrendamiento, pueden llevarse no pocos desagradables inconvenientes. Para quienes recibirán la herencia, el artículo 93 fracción XXII de la Ley del Impuesto Sobre la Renta (LISR) nos indica que no se pagará el Impuesto en la obtención de los siguientes ingresos, entre otros: “XVIII. Los que se reciban por herencia o legado”. Al respecto el último párrafo del artículo de la misma ley señala: “No se considerarán ingresos por enajenación, los que deriven de la transmisión de propiedad de bienes por causa de muerte, donación o fusión de sociedades ni los que deriven de la enajenación de bonos, de valores y de otros títulos de crédito, siempre que el ingreso por la enajenación se considere interés en los términos del artículo 8 de esta Ley”.

Cuando hay testamento, se designa al representante legal de la sucesión, el albacea, y siempre que este acepte su encargo empezaría el proceso, con mayor rapidez y sin contra tiempos. En caso contrario, cuando no se hay testamento el panorama se complica, se tendría que ejercer una sucesión legítima en donde se nombraría también al albacea, es decir, de una forma u otra se requiere con alguien que figure con este cargo, que lo acepte e inicie el proceso judicial de la sucesión, hasta que al final se lleve a cabo la adjudicación de bienes en favor de los legítimos herederos.

En el caso de arrendamiento, durante el tiempo posterior al fallecimiento del arrendador y hasta que se dé la adjudicación de bienes, se deberán continuar con la sucesión “como si el difunto continuara realizando las actividades, pero a través del representante de la sucesión”, incluso con la clave y nombre del difunto manifestado en el Registro Federal de Contribuyentes (RFC). Para saber si el contrato de alquiler sigue en vigor o se extingue tras la muerte del arrendador, es esencial conocer si era pleno propietario o usufructuario del inmueble, conocer esto antes de rubricar el contrato será muy útil para saber la posible duración del alquiler. Mientras los arrendadores siguen siendo, en su mayoría, personas de edad avanzada, entre los inquilinos no hay una regla, de ahí la importancia de tener claro desde un inicio, lo que sucederá en caso de la sucesión.

De cualquier modo, cuando una persona firma un contrato de renta de un bien inmueble, debe conocer de antemano si el arrendador del inmueble es su pleno propietario o es solo el usufructuario. De ello dependerá, en gran medida, la posible duración de la relación contractual. Por norma general, la información sobre el tipo de posesión que se tiene parecerá en el encabezamiento o al comienza de la declaraciones en el contrato, donde se incluyen los datos de identificación de ambas partes y el carácter con el que actúan en dicho contrato. Para comprender qué sucede cuando fallece el arrendador, es conveniente aclarar ciertas situaciones, para saber a quién continuar pagando por la renta y no enfrentar inconvenientes:

  1. Si el arrendador era pleno propietario. Si el arrendador era el pleno propietario del inmueble arrendado, el contrato seguirá en vigor tal y como se firmó y sólo se extinguirá cuando venza el plazo. Si uno de sus sucesores recibe en herencia el usufructo del inmueble y otros la propiedad, el contrato sigue vigente en los mismos términos. El nuevo arrendador será la persona que ha recibido en herencia el usufructo del inmueble.

Aun cuando la legislación no obliga a ello, es recomendable que el nuevo propietario comunique al arrendatario el fallecimiento del anterior titular, así como su propia identidad y dirección, para facilitar todas las comunicaciones propias con relación del bien.

Cuando el arrendador propietario fallece sin dejar herederos, el bien pasa a ser propiedad del Estado, quien se convierte en el nuevo propietario.

  1. Si el arrendador era usufructuario. Hay que tener en cuenta que sólo el pleno propietario y el usufructuario pueden arrendar un bien inmueble. El arrendamiento es una cesión del uso de una propiedad a una tercera persona a cambio de una renta y tanto el usufructuario como el pleno propietario son los únicos que tienen potestad para el uso y disfrute, por lo que sólo ellos pueden cederla.

Según estipula el artículo 1002 del Código Civil Federal, el usufructuario puede gozar por sí mismo de la cosa usufructuada. Puede enajenar, arrendar y gravar su derecho de usufructo, pero todos los contratos que celebre como usufructuario terminarán con el usufructo. Por su parte, el artículo 1038 del Código Civil Federal determina que se extingue por la muerte del usufructuario y en este mismo sentido. Cuando muere el arrendador usufructuario, las facultades de uso y disfrute pasan al nudo propietario, quien se convierte en pleno propietario. En términos jurídicos se dice entonces que, el nudo propietario “ha consolidado la propiedad”.

El nuevo arrendador heredero tiene que remitir una comunicación al inquilino para darle a entender que el contrato ya no es vigente. Si no se envía ningún escrito y se sigue cobrando las rentas de alquiler antiguas o se realizan actos que pueden interpretarse como que se desea continuar arrendando la propiedad, podría considerarse de forma tácita que se ha aceptado una prórroga del contrato. En cualquier caso, cuando fallece un arrendador, lo más urgente para los herederos es formalizar la sucesión. El trámite que se sigue es distinto en función de si hay o no testamento, pero en ambos casos se debe realizar la inscripción de los nuevos titulares del inmueble en el Registro de la Propiedad. Mientras se tramita la herencia y aún no está inscrito el nuevo propietario en el Registro de la Propiedad, los herederos pueden actuar como arrendadores:

Si hay testamento, el heredero de la vivienda puede empezar a actuar como arrendador, aunque todavía no esté inscrito su derecho de propiedad. Si no existe teniendo varios probables herederos, lo idóneo es que las actuaciones las realicen todos de forma conjunta. Si no es posible, puede designarse a uno para que actúe en nombre y representación de los todos.

Como podemos ver el contrato de arrendamiento subsiste aunque haya fallecido el arrendador y debemos prever lo inevitable en su clausulado para poder regular esta estado humano inevitable. Es obligación del arrendatario pagar al nuevo propietario la renta estipulada en el contrato. También nuestra legislación contempla la acción de consignación de renta, en caso de que fuere una persona incierta, siendo posible cubrir el importe en el juzgado civil y demandar ante juez competente para que se declare que se ha cumplido con la obligación de pago y que se le entregue el dinero a aquella persona que justifique legalmente ser el albacea o el nuevo propietario del inmueble.

*Fuente: https://coem.mx/

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